زمین و تسهیلات از دولت، بخشی از هزینه ساخت با جوانان/ ایده مربوط به مسکن در قانون تسهیل ازدواج شکست خورده
به گزارش پایگاه خبری سبز البرز، ما در ادبیات خود هر زمانی که می‌خواهیم از سروسامان گرفتن دو جوان حرفی بزنیم می‌گوییم رفتند سر خانه و زندگی خود. اما اگر نتوانند سر خانه و زندگی خود بروند چه؟ خانواده در خانه شکل می‌گیرد و بسیاری از جوانان به دلیل اینکه شرایط تامین مسکن برایشان فراهم نیست تشکیل خانواده نمی‌دهند. نمیتوان از جوانان انتظار داشت ازدواج کنند، اما مستقل نشوند. به زور وام و قرض و پس انداز‌های چندساله شاید بتوانند یک خانه اجاره‌ای برای شروع زندگیشان دست و پا کنند؛ شاید هم نتوانند.
بهترین سیاستی که میتوانیم برای تامین مسکن جوانان پیاده کنیم چیست؟
بهترین سیاست همان است که در گذشته تحت عنوان مسکن مهر پیاده شد. با توجه به اینکه جوانان آن قدر بنیه مالی جدی‌ای ندارند که هزینه‌های خرید یک ملک را تامین کنند بهترین کار این است که با بخشی از پس انداز آنها بتوانیم هزینه ساخت مسکن را تهیه کنیم و دولت با سازوکار‌هایی از طریق سیستم بانکی، وام‌های طولانی مدت به جوانان بدهد. اینچنین ممکن است جوانان بتوانند با پس اندازی که دارند هزینه ساخت مسکن را بپردازند. این مسکن در ابتدای زندگی قرار نیست خیلی بزرگ باشد مثلا حدود ۶۰- ۷۰ متر میتواند برای جوانان مطلوب باشد و بعدا که قدرت خریدشان بیشتر شد می‌توانند این خانه را بفروشند و خانه بزرگتری بخرند. چیزی شبیه همان سیاست مسکن مهر هزینه زمین صفر باشد و فقط هزینه ساخت را پرداخت کنند که خیلی هم فشاری رویشان نیاید.
همین الان اگر جوانی بخواهد در تهران خانه‌ای رهن کند مثلا باید برای خانه ۶۰ متری در جنوب تهران که حداقل ۲۰۰-۳۰۰ میلیون رهن این خانه است بپردازد. دولت خوب است بتواند به این زوج‌های جوان کمک کند؛ زمین را برای آنها تامین کند و هزینه ساخت را از آنها بگیرد. بالاخره کسی که توانایی رهن در تهران را دارد میتواند در این حدود قسط بدهد. با این سیاست به جای اینکه بروند رهن یا اجاره بنشینند صاحبخانه می‌شوند.
به تازگی مطرح شده است که جوانان بالای ۲۵ سال می‌توانند در طرح نهضت ملی مسکن ثبت نام کنند و پس از تاهل مسکن به آنها تحویل داده میشود. به نظر شما این طرح میتواند کارآمد باشد؟
اینکه جوانان قبل از ازدواجشان ثبت نام کنند و هزینه هایش را بپردازند یک جنبه خوب دارد؛ از این بابت که یک بستری فراهم میشود برای حفظ ارزش پول و سرمایه گذاری جوانی که نمی‌تواند الان خانه را بخرد، ولی میتواند آرام آرام قسط چیزی را بدهد. این انباشت میشود و یک محملی میشود برای اینکه جوان خانه دار شود. خیلی از جوانان الان در آمد دارند؛ ولی در حدی نیست که بتوانند با آن خانه بخرند یا قسط های وام چندصد میلیونی را پرداخت کنند. اگر پس انداز‌های اندکی داشته باشند و آرام آرام قسط هایش را پرداخت کنند؛ بعد که ازدواج کردند می‌توانند بروند سر خانه و زندگی شان.
این ایده خوبی است، ولی مثل همه ایده‌ها یک جنبه بد دارد. برخی که زندگی پایداری ندارند، ازدواج نکرده اند و مسئله مسکن برای آنها مسئله واقعی نیست ممکن است از این ظرفیت برای سوء استفاده و سوداگری استفاده کنند. ولی همین که دولت به یک عده زمین بدهد و وام در اختیارشان قرار دهد خودش بسیار ارزشمند است. ممکن است اتفاقاتی از این جنس پیش بیاید که ازدواج‌ها و بعد طلاق‌های صوری رخ دهد که فقط بخواهند از این سهمیه استفاده کنند. به دلیل اینکه الان تمایل به تجرد قطعی افزایش یافته و افرادی هستند که نمی‌خواهند ازدواج کنند، اما خانه داشتن برایشان مطلوبیت دارد و متاسفانه این کار‌های نیابتی و صوری در کشور ما کم نیست. به خصوص کالا‌هایی که مثل خودرو، مسکن و … ارزش سرمایه‌ای دارند. بالاخره بین آن چیزی که در بازار این مسکن می‌ارزد و آن چیزی که دولت دارد می‌پردازد اختلاف قیمت بسیار بالایی وجود دارد و آدم‌ها ممکن است برای این ماجرا دست به ازدواج صوری بزنند. ایراد دیگری هم که میتواند وجود داشته باشد این است که ما قدرت خرید جوانان را خوب تخمین نزنیم و مثلا درآمد‌هایی که این‌ها دارند ممکن است در حدی نباشد که بتوانند این ملک را بخرند. البته این هم دلیلی برای اینکه این طرح را اجرا نکنیم نیست. جوانان یا می‌توانند از این طرح استفاده کنند یا نمی‌توانند. اگر بتوانند که انجام می‌دهند و بعد از ازدواج خانه را به آنها تحویل می‌دهیم و اگر نتوانستند یا نخواستند ازدواج کنند می‌توان یک بازار متشکلی ایجاد کرد که در آنجا سهمیه شان را بفروشند.
نظر شما نسبت به مواردی که در قانون تسهیل ازدواج درباره تامین مسکن جوانان آمده است تحت عنوان انبوه سازی، اجاره به شرط تملیک و مسکن موقت چیست؟
مواردی که در قانون تسهیل ازدواج آمده است ایده‌های شکست خورده‌ای است و عمده اش سیاست پس انداز- انبوه سازی -کوچک سازی است که، چون همه تامین مالی مسکن به گردن مردم می‌افتد مرم توانایی تامین همچین جیزی را ندارند. در آن سیاست ها، چون ابتدا به ساکن مالک فرد دیگری ست و زوج‌های جوان نیستند به قیمت بازار عرضه میشود و تقریبا همه سیاست‌های این چنینی شکست خورده است.
اجاره به شرط تملیک نیز از همین جنس است. عموما کسانی که به سمت اجاره می‌روند، چون قدرت خریدشان روز به روز کاهش پیدا میکند توانایی استفاده از این طرح را ندارند. من ندیده‌ام که این سیاست در جایی جواب داده باشد و لذا از آن جهت که بار مالی زیادی برای دولت دارد و پیش فرضش هم این است که کسی در ساخت این خانه‌ها آورده‌ای نمی‌آرود و معمولا به جایی نمی‌رسد.
در مورد مسکن موقت هم همین است. پیش فرض این ماجرا این است که دولت یک حجم زیادی خانه بسازد تا جوانان موقتا در این خانه‌ها زندگی کنند تا بعدا وضعشان خوب شود و بتوانند جایی را تامین کنند و بروند. این طرح هم به این علت که جوانان به سمت پس انداز نمی‌روند به جایی نمی‌رسد.
درنتیجه بهترین روش پس انداز منفی است؛ نه پس انداز مثبت. یعنی به جوانان وام بدهیم خرد خرد پس بگیریم؛ به جای اینکه بگوییم شما موقتا جایی زندگی کن و پس انداز کن تا بعدا بتوانی خانه بخری. تقریبا این طرح با نظام انگیزشی مردم ما و این وضع تورم نشدنی است. من هم ندیدم در این سال‌ها شدنی باشد؛ چون اولا اینکه حجم زیادی پول می‌خواهد ثانیا، چون از جنس پس انداز مثبت است و جوانان باید خودشان این را مدیریت کنند و پس انداز کنند معمولا نمی‌شود. مگر اینکه اجاره به شرط تملیک را به سمتی ببریم تحت عنوان فروش اقساطی. جوانان مبلاغی را بیاورند و ما هم برای آنها فروش اقساطی کنیم و قیمت زمین را هم حذف کنیم. این میشود همان مدل مسکن مهر.
مشکل مسکن در کشور ما از کجا نشأت می‌گیرد؟
اگر مسئله رشد پی در پی قیمت مسکن را بخواهیم واکاوی کنیم بخش مهمش به مسئله تورم کشورمان برمی‌گردد. ما در کشورمان جهش‌های عرضی متعدد و تورم‌های پی در پی داشته‌ایم. تورم هم مستقیما به قیمت سرمایه تاثیر میگذارد و اولین چیزی را که متاثر میکند سرمایه است. سرمایه به دلیل هزینه فرصتش و تقاضایی که روی آن وجود دارد به سرعت رشد خواهد کرد و خودش را به تورم می‌رساند.
مسئله بعدی این است که وقتی تورم در کشور ما زیاد رشد میکند؛ افراد به سمت تقاضای سرمایه‌ای بالا می‌روند و می‌خواهند با آن پولی که در اختیارشان هست سرمایه‌ای مثل زمین و مسکن بگیرند. اینچنین تقاضای سرمایه‌ای زمین و مسکن رشد جدی میکند و این باعث میشود ما با پدیده‌هایی مثل خانه‌های خالی، احتکار مسکن و اینکه یک نفر چندین ملک داشته باشد مواجه باشیم. اصطلاحا آن چیزی که کارشناسان اقتصادی مطرح می‌کنند این است که مسکن تبدیل میشود به یک کالای سرمایه ای. به دلیل اینکه ما تورم‌های پی در پی و جهش‌های قیمتی پی در پی داشته ایم مردم به این نتیجه رسیده اند که اگر با پولشان مسکن یا زمین بخرند هیچ وقت ضرر نخواهند کرد و ارزش پولشان حفظ میشود. درنتیجه شاهد سوداگری در این حوزه هستیم. پس اگر بخواهیم مردم خیلی به سمت تملک و خرید مسکن نروند و چند تا چند تا خانه نخرند؛ باید تورم را کنترل کنیم. یکی از حوزه‌هایی که میتواند خیلی روی تورم تاثیر بگذارد و تورم هم روی آن اثر بگذارد مسکن و ملک است.
مسئله دیگر این است که وقتی تورم زیادی داریم اجاره نشینی هم برای مردم مطلوب نیست. یعنی مجبوریم همه را صاحبخانه کنیم؛ چون اجاره خیلی مستقیم از در آمد مردم خط می‌گیرد و گاهی اجاره ملک از تورم عمومی کشور هم بالاتر می‌رود و مردم به شدت زندگی‌های ناپایداری پیدا می‌کنند. کسانی که اجاره نشین هستند توصیه کارشناس‌های مسکن این است که ما باید همه را صاحبخانه کنیم و اجاره نشینی در کشور ما مطلوبیت ندارد و آن هم ریشه اش تورم است که روی قیمت مسکن تاثیر جدی میگذارد.
اگر جوانان دغدغه‌ی مسکن را نداشته باشند با خیال راحت تری برای ازدواج خود اقدام می‌کنند. علاوه بر مسکن مسائل دیگری نیز مانع ازدواج جوانان شده است که در خبرگزاری دانشجو پیش از این به آنها پرداخته شده است. شناسایی موانع ازدواج و رسیدن به راه حل رفع آنها نیز همچنان ادامه خواهد داشت.